전월세신고 대상과 온라인 신청방법｜기준·기한·과태료 총정리

전세나 월세 계약을 체결하면 계약 내용에 따라 주택 임대차계약 신고를 해야 합니다. 흔히 전월세신고제 또는 임대차신고제라고 부르는 제도로, 일정 금액을 초과하는 주택 임대차계약의 보증금과 월세, 계약기간 등을 관할 관청에 신고하는 절차입니다.

신고 대상인데도 계약서를 작성한 뒤 전입신고만 생각하다가 신고기한을 놓치는 사례가 적지 않습니다. 전월세신고 기한은 입주일이나 잔금 지급일이 아니라 임대차계약을 체결한 날부터 30일 이내이므로 계약서를 작성한 날짜를 기준으로 확인해야 합니다.

현재는 계도기간이 종료돼 신고 지연이나 미신고 시 과태료가 부과될 수 있습니다. 이번 글에서는 전월세신고 대상 지역과 금액 기준, 신고하지 않아도 되는 계약, 온라인 신청방법, 확정일자와 전입신고의 차이까지 자세히 알아보겠습니다.

1. 전월세신고 대상 지역과 금액 기준

모든 전세·월세 계약이 신고 대상은 아닙니다. 계약한 주택의 소재지와 보증금·월세 금액이 모두 신고 기준에 해당하는지 확인해야 합니다.

신고 대상 지역

다음 지역에 있는 주택의 임대차계약이 신고 대상에 포함됩니다.

• 서울특별시 전 지역
• 인천광역시 전 지역
• 경기도 전 지역
• 부산·대구·광주·대전·울산 등 광역시
• 세종특별자치시
• 제주특별자치도
• 각 도에 속한 시 지역

경기도를 제외한 일반 도 지역의 군 단위 주택은 원칙적으로 신고 대상 지역에서 제외됩니다. 반면 수도권과 광역시 관할 지역은 군 지역도 포함될 수 있으므로 주택 소재지를 기준으로 확인해야 합니다.

신고 대상 금액

대상 지역에 있는 주택 중 다음 기준 하나라도 초과하는 계약은 신고해야 합니다.

• 보증금이 6천만 원을 초과하는 계약
• 월 차임이 30만 원을 초과하는 계약

보증금과 월세를 함께 지급하는 반전세 계약도 둘 중 하나가 기준을 초과하면 신고 대상입니다.

기준 금액에서 중요한 표현은 ‘이상’이 아니라 ‘초과’라는 점입니다. 보증금이 정확히 6천만 원이고 월세가 정확히 30만 원이라면 두 금액 모두 기준을 초과하지 않으므로 원칙적으로 신고 대상이 아닙니다.

하지만 보증금이 6천만 원 이하라도 월세가 30만 원을 초과하거나, 월세가 30만 원 이하라도 보증금이 6천만 원을 초과하면 신고해야 합니다.

신고 대상이 되는 주택

건축물대장에 표시된 명칭만 보는 것이 아니라 실제 임대 목적과 사용 형태를 함께 판단합니다.

• 아파트
• 단독주택과 다가구주택
• 연립주택과 다세대주택
• 주거용 오피스텔
• 고시원과 기숙사 등 주거용으로 사용하는 시설
• 상가 일부를 실제 주거공간으로 임대한 경우

상가나 사무실처럼 주거 목적이 아닌 임대차계약은 주택 임대차계약 신고 대상이 아닙니다. 오피스텔처럼 주거용과 업무용 구분이 가능한 건물은 계약 내용과 실제 사용 목적을 확인해야 합니다.

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2. 신고해야 하는 계약과 제외되는 계약

신고해야 하는 계약

대상 지역과 금액 기준을 충족한다면 다음 계약을 신고해야 합니다.

• 새로운 임차인과 체결한 신규 전세계약
• 새로운 임차인과 체결한 신규 월세계약
• 보증금 또는 월세가 달라진 갱신계약
• 계약갱신요구권을 사용하면서 금액이 변경된 계약
• 신고한 계약의 보증금이나 월세를 다시 변경한 경우

계약서를 새로 작성하지 않고 문자메시지나 계좌이체 내역 등으로 계약이 성립된 경우에도 신고 대상이 될 수 있습니다. 서면 계약서가 없다면 입금증, 통장 거래내역, 문자메시지 등 계약 체결 사실과 임대차 조건을 확인할 수 있는 자료가 필요합니다.

신고하지 않아도 되는 계약

• 보증금과 월세가 모두 신고 기준을 초과하지 않는 계약
• 신고 대상에서 제외되는 지역에 있는 주택 계약
• 보증금과 월세 변동 없이 계약기간만 연장한 갱신계약
• 단기 숙박처럼 실질적으로 주택 임대차계약으로 보기 어려운 계약
• 주거 목적이 아닌 상가·사무실 임대차계약

묵시적으로 계약이 갱신돼 보증금과 월세가 그대로이고 기간만 연장된 경우에는 새로운 신고 대상이 아닙니다. 반면 월세를 몇만 원이라도 올리거나 보증금을 변경했다면 변경된 계약 내용을 신고해야 합니다.

신고기한 계산방법

전월세신고는 계약 체결일부터 30일 이내에 해야 합니다. 계약금 지급일, 잔금일, 실제 이사일이나 전입신고일이 기준이 아닙니다.

예를 들어 계약서를 먼저 작성하고 두 달 뒤 입주하기로 했다면 입주일까지 기다리지 말고 계약일을 기준으로 30일 안에 임대차신고를 해야 합니다.

이미 신고한 계약의 보증금·월세가 변경되거나 계약이 해제된 경우에도 변경 또는 해제가 확정된 날부터 30일 안에 변경·해제 신고를 해야 합니다.

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3. 전월세신고 온라인 신청방법

전월세신고는 주택 소재지를 관할하는 주민센터를 방문하거나 국토교통부 부동산거래관리시스템을 이용해 온라인으로 신청할 수 있습니다. 수수료는 없습니다.

온라인 신청 준비물

• 임대인 또는 임차인 본인 명의 휴대전화
• 간편인증 등 시스템에서 지원하는 본인인증 수단
• 전월세 계약서 촬영본 또는 스캔 파일
• 임대인과 임차인의 기본정보
• 주택 주소와 계약기간
• 보증금·월세와 계약금 지급일 등 계약정보

계약서 파일은 글자와 서명 또는 날인이 선명하게 보이도록 촬영해야 합니다. 여러 장이라면 계약 내용을 확인할 수 있도록 전체 페이지를 빠짐없이 준비하는 것이 좋습니다.

온라인 신청 순서

1. 부동산거래관리시스템에 접속합니다.
2. 주택 임대차계약 신고 메뉴를 선택합니다.
3. 간편인증을 이용해 본인확인을 진행합니다.
4. 임대차 신고등록 메뉴를 선택합니다.
5. 계약한 주택의 주소를 검색합니다.
6. 임대인과 임차인의 인적사항을 입력합니다.
7. 계약일, 임대기간, 보증금과 월세를 입력합니다.
8. 전월세 계약서 파일을 첨부합니다.
9. 입력한 내용을 확인한 후 신고서를 제출합니다.
10. 신고 이력조회에서 처리 상태와 신고필증을 확인합니다.

계약서를 첨부해 신고하면 임대인과 임차인 중 한 명이 온라인으로 제출하더라도 공동신고한 것으로 처리될 수 있습니다. 계약서를 첨부하지 않는 방식으로 신고하면 임대인과 임차인 모두의 전자서명이 요구될 수 있습니다.

계약 상대방이 신고에 협조하지 않는다면 계약서와 단독신고 사유서 등 필요한 자료를 준비해 단독신고를 신청할 수 있습니다. 사실관계 확인이 필요할 수 있으므로 관할 주민센터에 문의하는 것이 좋습니다.

온라인 신청이 어려운 경우

온라인 본인인증이나 계약서 첨부가 어렵다면 계약한 주택 소재지의 읍·면·동 주민센터를 방문하면 됩니다.

• 임대차계약서
• 방문자의 신분증
• 대리인이 신고하는 경우 위임장과 관련 신분증

원칙적으로 임대인과 임차인이 공동으로 신고하지만, 계약서에 양쪽의 서명 또는 날인이 있다면 당사자 한 명이 계약서를 제출해 신고할 수 있습니다. 공인중개사가 계약을 중개했다는 이유만으로 자동 신고되는 것은 아니므로 신고 완료 여부를 직접 확인해야 합니다.

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4. 확정일자·전입신고와 과태료 주의사항

임대차신고를 하면 확정일자도 받을 수 있나?

임대차계약서를 첨부해 신고가 정상적으로 접수되면 확정일자가 자동으로 부여됩니다. 별도로 주민센터를 방문해 확정일자를 신청해야 하는 번거로움을 줄일 수 있습니다.

다만 임대차신고와 확정일자가 처리됐다고 해서 전입신고까지 자동으로 완료되는 것은 아닙니다. 임차인의 보증금 보호를 위해서는 실제 주택을 인도받고 전입신고를 하는 절차도 중요합니다.

계약일부터 30일 이내에 입주하면서 전입신고를 하는 경우에는 임대차계약서를 함께 제출해 전입신고와 임대차신고를 같이 처리할 수 있습니다. 입주일이 계약일보다 30일 이상 늦다면 전입신고를 기다리지 말고 임대차신고부터 해야 합니다.

과태료 기준

현재는 계도기간이 종료돼 신고 대상 계약을 기한 안에 신고하지 않으면 과태료가 부과될 수 있습니다.

• 지연 또는 미신고: 계약금액과 지연기간에 따라 최대 30만 원
• 계약 내용을 거짓으로 신고: 최대 100만 원

신고기한을 이미 넘겼더라도 계속 미루기보다 가능한 한 빨리 신고해야 합니다. 과태료는 계약금액과 지연기간 등을 고려해 산정되며, 구체적인 금액은 관할 지방자치단체의 확인을 거쳐 결정됩니다.

신고 후 확인해야 할 사항

• 신고 상태가 접수 또는 완료로 표시되는지 확인합니다.
• 계약금액과 계약기간에 오타가 없는지 확인합니다.
• 확정일자 부여 여부를 확인합니다.
• 신고필증을 내려받아 계약서와 함께 보관합니다.
• 계약 변경이나 해제 시 30일 이내에 다시 신고합니다.

주소, 계약금액, 임대기간 등 단순 입력 오류를 발견했다면 신고 이력조회에서 정정신청 가능 여부를 확인해야 합니다. 실제 계약조건이 바뀐 경우에는 정정이 아니라 변경신고를 해야 합니다.

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5. 전월세신고 자주 묻는 질문

Q1. 보증금 6천만 원, 월세 30만 원이면 신고해야 하나요?

두 금액이 정확히 보증금 6천만 원과 월세 30만 원이라면 신고 기준을 초과하지 않으므로 원칙적으로 신고 대상이 아닙니다. 보증금 또는 월세 중 하나라도 각각의 기준을 초과하면 신고해야 합니다.

Q2. 임대인과 임차인 중 누가 신고해야 하나요?

원칙적으로 임대인과 임차인이 공동으로 신고해야 합니다. 다만 양쪽의 서명 또는 날인이 있는 임대차계약서를 첨부하면 한쪽 당사자가 신고서를 제출해도 공동신고한 것으로 처리될 수 있습니다.

Q3. 재계약할 때마다 다시 신고해야 하나요?

보증금과 월세를 그대로 유지하면서 계약기간만 연장했다면 신고 대상에서 제외됩니다. 보증금이나 월세가 변경됐다면 변경된 계약을 체결한 날부터 30일 이내에 신고해야 합니다.

결론

전월세신고는 대상 지역에 있는 주택 중 보증금이 6천만 원을 초과하거나 월세가 30만 원을 초과하는 계약에 적용됩니다. 계약 체결일부터 30일 이내에 신고해야 하며, 입주일이나 잔금 지급일까지 기다려서는 안 됩니다.

온라인 신고는 부동산거래관리시스템에서 본인인증 후 계약정보를 입력하고 임대차계약서를 첨부하는 방식으로 진행할 수 있습니다. 계약서를 첨부하면 한쪽 당사자가 신고하더라도 공동신고로 처리될 수 있고 확정일자도 자동으로 부여됩니다.

임대차신고가 완료됐더라도 전입신고는 별도로 확인해야 합니다. 신고필증과 확정일자 부여 여부를 확인하고, 이후 보증금·월세 변경이나 계약 해제가 발생했다면 해당 사실이 확정된 날부터 30일 이내에 변경·해제 신고를 진행하시기 바랍니다.

※ 개별 계약의 주택 용도, 소재지 및 계약조건에 따라 신고 대상 여부가 달라질 수 있습니다. 판단이 어려운 경우 주택 소재지 주민센터 또는 부동산거래관리시스템 통합콜센터에 확인하시기 바랍니다.

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